11/09/2013
La gestión de propiedades inmobiliarias implica, en muchas ocasiones, lidiar con discrepancias entre la información catastral y la realidad física de un inmueble. En estos casos, la gráfica alternativa, o representación gráfica alternativa (RGA), se convierte en una herramienta fundamental para la correcta actualización de los datos catastrales y registrales.
- ¿Qué es la Gráfica Alternativa?
- Informe de Validación Gráfica Alternativa
- Validación Gráfica: Aspectos Clave
- Proceso de Aportación de la Representación Gráfica
- Segmentación de Parcelas
- Prevalencia de la Superficie Gráfica
- Discrepancia entre Superficie Catastral y Registral
- Modificación de Superficie en Certificados
- Fincas Registrales con Varias Parcelas Catastrales
- Afectación de Dominio Público
- Inmatriculación de Fincas
- Reparcelación Urbanística
- División Horizontal
¿Qué es la Gráfica Alternativa?
La gráfica alternativa es una representación gráfica georreferenciada de una propiedad que difiere de la información existente en el Catastro. Se utiliza para solucionar problemas de discrepancia entre la información catastral y la realidad física, permitiendo una actualización precisa y legalmente válida de los datos.
Informe de Validación Gráfica Alternativa
El informe de validación gráfica alternativa es un certificado emitido por un arquitecto u otro técnico competente. Este documento valida si una gráfica alternativa cumple con los requisitos técnicos necesarios para su aceptación por el Catastro y el Registro de la Propiedad. Se compara la gráfica alternativa con la cartografía catastral existente para verificar su compatibilidad y precisión.
¿Qué incluye el informe?
Un informe de validación gráfica alternativa completo debe contener:
- Datos del solicitante y del técnico competente (si aplica).
- Indicación clara si el informe es positivo o negativo.
- Representación visual de la gráfica alternativa propuesta.
- Representación de la parcelación catastral existente.
- Superposición de ambas representaciones para mostrar las áreas de coincidencia y discrepancia.
- Listado de parcelas catastrales afectadas, especificando si la afectación es total o parcial.
- En caso de informe positivo, listado del parcelario aportado e indicación de parcelas colindantes.
- Archivo adjunto en formato XML con la información del documento para su procesamiento automatizado.
¿Quién realiza el informe?
La elaboración del informe de validación gráfica alternativa debe ser realizada siempre por un técnico competente. Este profesional debe tener conocimientos en georreferenciación, cartografía, y la navegación en la Sede Electrónica de Catastro (SEC).
¿Para qué se utiliza este informe?
Este informe es crucial para:
- Solucionar discrepancias entre Catastro y la realidad física.
- Incorporar los datos correctos al Catastro (base para el cálculo del IBI).
- Actualizar las Escrituras de Propiedad.
- Realizar inscripciones correctas en el Registro de la Propiedad.
Un Caso Práctico
En un caso real, un cliente en Granada necesitó gestionar un informe de validación gráfica alternativa. El proceso se completó en menos de 10 días, obteniendo una resolución favorable. Como resultado, su vivienda fue reflejada correctamente en Catastro, generando un ahorro significativo en el pago del IBI y una devolución de pagos anteriores.
Validación Gráfica en España
La gestión telemática de la Sede Electrónica de Catastro permite realizar y validar informes de gráfica alternativa en todo el territorio nacional. No se limita a una región específica.
Validación Gráfica: Aspectos Clave
¿Qué comprueba el informe?
El informe de validación comprueba que la gráfica alternativa cumple con:
- Requisitos de formato y estructura de información.
- Requisitos técnicos para su incorporación al Catastro (Art. 14 de la Ley del Catastro Inmobiliario).
- Requisitos para su inscripción en el Registro de la Propiedad (Art. b de la Ley Hipotecaria).
- Compatibilidad con la cartografía catastral, respetando la delimitación de las fincas.
Es importante destacar que el informe no valida la legalidad de las operaciones jurídicas que originaron la nueva configuración de las parcelas.
¿Quién puede solicitar el informe?
El servicio de validación gráfica puede ser solicitado por:
- Un técnico competente
- Un fedatario público
- Un ciudadano
Se requiere autenticación mediante certificado electrónico o Cl@ve PIN para acceder al servicio.
Obtención del informe
El informe se obtiene a través de la Sede Electrónica del Catastro. Se requiere aportar la representación gráfica alternativa en formato GML INSPIRE, y el sistema realiza las comprobaciones necesarias. El informe puede solicitarse cuantas veces sea necesario.
Información Incluida
Además de la información ya mencionada, el informe también incluye un fichero XML con los datos para su procesamiento automatizado. Este archivo contiene información relevante, incluyendo la información de las parcelas aportadas, las parcelas catastrales afectadas (total o parcialmente), y los polígonos restantes de las parcelas catastrales afectadas parcialmente en informes negativos.
Uso del Informe
El informe de validación gráfica es esencial para:
- Incluir la representación gráfica alternativa en una escritura pública.
- Evitar errores de transcripción al facilitar la captura automatizada de datos.
- Permitir a notarios y registradores incorporar el código de verificación del informe en la documentación.
Informe Negativo
Un informe negativo no impide el tráfico jurídico. Indica la necesidad de rectificar o actualizar la información catastral. Se requerirá un nuevo procedimiento con un informe positivo de validación para la correcta inscripción registral.
Informe Catastral de Ubicación de Construcciones
Este informe verifica que la edificación se encuentra dentro de los límites de la parcela catastral.
Proceso de Aportación de la Representación Gráfica
El proceso de aportación de una representación gráfica para la actualización catastral puede ser complejo, dependiendo de la situación específica. Se deben seguir los pasos y procedimientos establecidos por la ley y la normativa vigente. El notario juega un papel clave en este proceso, verificando la correspondencia entre la descripción catastral y la realidad física del inmueble. Si existe discrepancia, se inicia un procedimiento para la rectificación catastral, incluyendo la aportación de la gráfica alternativa georreferenciada.
Segmentación de Parcelas
Para segregar una parcela, se requiere la presentación de una representación gráfica georreferenciada alternativa en formato GML, cumpliendo con los requisitos establecidos en la normativa. Este proceso también requiere la validación por el Catastro.
Prevalencia de la Superficie Gráfica
La legislación establece la prevalencia de la superficie gráfica georreferenciada sobre la superficie literaria. En caso de discrepancia, la superficie gráfica será la que prevalezca, rectificándose la descripción literaria en el Registro de la Propiedad.
Discrepancia entre Superficie Catastral y Registral
Para solucionar discrepancias entre la superficie catastral y registral, se deben seguir los procedimientos establecidos, que pueden variar dependiendo de la magnitud de la discrepancia.
Modificación de Superficie en Certificados
La legislación ha introducido cambios en la forma en que se refleja la superficie en los certificados catastrales. La superficie gráfica derivada de la representación gráfica georreferenciada es la que prevalece.
Fincas Registrales con Varias Parcelas Catastrales
Es posible que una finca registral esté compuesta por varias parcelas catastrales. En este caso, se debe realizar la coordinación gráfica de todas las parcelas con la finca registral.
Afectación de Dominio Público
En caso de afectación de dominio público, se deben seguir procedimientos específicos para la rectificación catastral, considerando la situación de las parcelas afectadas.
Inmatriculación de Fincas
Para la inmatriculación de fincas, se requiere la presentación de la certificación catastral descriptiva y gráfica. Si existe discrepancia entre la descripción catastral y la realidad, se debe iniciar un procedimiento de rectificación.
Reparcelación Urbanística
En reparcelaciones urbanísticas, la compatibilidad de la representación gráfica con la cartografía catastral es fundamental para la correcta inscripción registral. Se debe utilizar la cartografía catastral como base para la representación gráfica.
División Horizontal
En inmuebles en régimen de división horizontal, la coordinación gráfica se realiza entre la finca matriz y la parcela catastral. No es necesario aportar información georreferenciada de cada elemento privativo.
La gráfica alternativa y su validación son procesos esenciales para garantizar la exactitud y legalidad de la información catastral y registral de las propiedades inmobiliarias. Conocer los detalles de este proceso es crucial para cualquier profesional o propietario que necesite realizar alguna gestión relacionada con la propiedad inmobiliaria.